Utbruddet av COVID-19-pandemien har medført store endringer i alle aspekter av våre liv. Slikt har vært innvirkningen at det til og med har gitt opphav til de såkalte "covid clausules" i leiekontrakter.
Nedsenket i en eksepsjonell pandemisituasjon, måtte utleiere og leietakere avtale å redusere husleie, månedlige innbetalinger uten betalingsforpliktelse og tilgivelse. Spesiell oppmerksomhet fortjener tilfellet med en god del av universitetsstudentene, som tvunget til å vende tilbake til opprinnelsesstedene, forlot sine utleiere uten inntekt og uten mulighet til å gjenopprette eiendommene sine.
Med trusselen om utbrudd som en realitet, blir nye klausuler tatt med i kontraktene som gir en viss dekning. Og det er at det aldri før i leiekontraktene har blitt innført klausuler knyttet til en mulig pandemi.
Målet med disse klausulene er klart: prøver å tilpasse seg omstendighetene til pandemien, det søkes større fleksibilitet mellom utleier og leietaker. Imidlertid bør det bemerkes at kovid-klausuler ikke er en mye utvidet praksis i leiekontrakter.
Oppfyller kovid-klausulene loven?
Vanlig eller ikke, innføring av COVID-klausuler i kontrakter genererer en rekke forpliktelser som både utleier og leietaker må overholde i tilfelle nye utbrudd, anvendelse av en alarmtilstand eller inneslutningsordrer fra befolkningen. Faktisk, hvis et brudd på kontrakten havner i retten, vil retten bestemme at kontrakten er oppfylt så lenge den er i samsvar med loven.
Det er sikkert mange som lurer på om denne typen klausuler er lovlige. Advokatene tror det, siden det respekterer bestemmelsene i artikkel 1255 i den spanske borgerloven. Med andre ord er disse typene klausuler helt lovlige, siden de ikke bryter loven, eller bryter med moral eller offentlig orden. I det minste, under beskyttelse av spansk lov.
Videre svarer dette på et behov for utleiere og leietakere, som søker å regulere sine forhold i en kompleks pandemisk sammenheng. Begge vil vite hva de kan forvente, og for dette, som et vedlegg, er slike betingelser inkludert i kontraktene.
Imidlertid bør det bemerkes at denne typen klausuler ikke er gyldige i alle slags situasjoner. Generelt sett blir de vanligvis søkt om midlertidige leiekontrakter, for eksempel utleie av en leilighet til studenter eller lokaler for noen form for kommersiell aktivitet. Dette betyr at denne forskriften bare vil være gyldig for studenter som må komme hjem på grunn av alarmtilstand eller for forretningsmenn som må opphøre sin aktivitet på grunn av myndighetens begrensninger.
Når det gjelder kommersielle lokaler, aksepterer domstolene denne typen klausul som gyldig, siden de anser at forretningsmennene og eierne av lokalene er i like posisjon.
Hvordan skal en kovid klausul utformes?
En kontrakt vil være mer komplett, jo mer spesifikk den er, så alle mulige situasjoner bør forklares. Derfor kan innføring av en kovid klausul utføres på forespørsel fra utleier eller på anmodning fra leietaker.
Dermed, hvis leieren er enig med utleieren, kan leien bli opphevet i tilfelle en ny alarmtilstand eller hvis nye inneslutninger oppstår. Utleier kan også velge å angi et beløp som må mottas i tilfelle en ny alarmtilstand, ettersom du på denne måten kan forhindre at leietaker faller i mislighold. Og det er kontrakter som inkluderer visse straffer for å si opp kontrakten før avtalt dato. Vi ser derfor at covid-klausulen kan variere avhengig av interessent og at det ikke er noen enkelt ordlyd.
Vi understreker nok en gang at kovid-klausulene må være godt bestemt, og uttrykkelig indikere deres virkning og samtykke. Kort sagt søker den å gjøre det klart hva som er mulige situasjoner, straffer, måter å heve kontrakten, kanselleringer og måter å gjenopprette eiendommen på. Takket være disse klausulene etableres forliksmekanismer som gjør det mulig å unngå å løse problemer gjennom domstolene.