Utsetting er bortkastelse av leietaker fra en eiendom fra eieren, enten ved rettslig kjennelse, på grunn av manglende betaling av leie eller annen god sak.
Selve handlingen kalles en "lansering". I henhold til lovene i hvert land er det organisert på en annen måte. Det vanligste er at det deltar av en låsesmed, eieren og en representant for retten. Hvis det var nødvendig å bruke makt, ville også statens sikkerhetsstyrker være med.
Før vi kommer til rettsprosedyren, i tilfelle manglende betaling, finner vi kravet tilrådelig når det er ment å rette opp situasjonen i god tro. Hvis det er umulig, er årsakene til at en eier ville gå til retten:
- Leietakeren nekter å forlate eiendommen.
- Det er umulig å kommunisere med ham.
- Manglende betaling (vanligvis fra den tredje påfølgende måneden med manglende oppfyllelse av betalingsforpliktelser uten begrunnet grunn).
Selv om leietakeren kan lamme oppgivelsen av eiendommen ved å opprettholde utkastelseshandlingen hvis han betaler alle husleiene i løpet av en periode på ti dager, er det alternativer før lanseringen. Refinansiering, avtale om avtale eller betaling av betaling er noen av dem.
Når det gjelder utleieren, kan han beskytte seg mot en del av den økonomiske skaden som følge av en utkastelse, takket være mekanismer som manglende betaling av husleieforsikring.
Express utkastelse
De landene med mindre flytende lovgivning om leasing, led visse lovendringer i denne forbindelse. I Spanias tilfelle trådte en endring i Urban Leasing Law and the Civil Procedure Law i 2009 i kraft med sikte på å fremme utleie under eiendomskrisen og effektivisere prosesser i tilfelle manglende betaling. Dette tiltaket ble også kjent som ekspressutkastelse. Det endelige målet var å beskytte utleierens skikkelse, frem til da utsatt for det spanske eiendomsmarkedets egenart. Denne lovendringen har følgende fordeler for utleieren:
- Ventetiden for utleieren fra den pålitelige forespørselen til presentasjonen av kravet faller til en måned.
- Frivillig utkastelse: Utleieren kan ettergi hele eller deler av gjelden og kostnadene i bytte mot den frivillige utkastelsen. Minimumsperioden er 15 dager.
- Betjening av kravet tilrettelegges ved å kunngjøre stevningen i retten dersom tiltalte ikke kunne lokaliseres.
- En lederklage er ikke nødvendig for å håndheve utkastelsen.
- Nå kan utleier kreve leiligheten før den når den fem år lange leieperioden hvis han trenger det for seg selv, familien eller i tilfelle skilsmisse eller ekteskap annulleres, forutgående bevis i kontrakten.