Ginnie Mae er et føderalt regjeringsbyrå støttet av USAs myndigheter som opererer innenfor markedet for kredittlån. Dens oppgave er å gjøre boliger rimelige og tilgjengelige for millioner av husholdninger som tilhører de vanskeligste klassene i landet og med færre ressurser. Samtidig gir det likviditet til boliglånsmarkedet.
Det oppfyller dette målet ved å støtte pantelån (MBS) med underliggende pantelån, hovedsakelig garantert av to byråer i den føderale regjeringen, oppfylle visse krav og utstede en rekke spesifikke långivere. Dette er Federal Housing Administration (FHA) og Department of Veterans Affairs (VA).
Långiverne utsteder deretter MBS som ligger bak disse pantelånene, og Ginnie Mae støtter rettidig betaling av renter og hovedstol på obligasjonene til investorene sine. Disse MBS regnes som en av de sikreste investeringene, uavhengig av tidspunktet for den økonomiske syklusen.
Selv om hun er kjent som Ginnie Mae, er hennes fulle navn Government National Mortgage Association (GNMA).
Hvordan fungerer Ginnie Mae?
Ginnie Mae jobber hånd i hånd med den private sektoren for å svare på behovene til vanskeligstilte grupper av den amerikanske befolkningen, og fungerer som sikkerhet for MBS-obligasjonene som ligger bak disse pantelånene.
Dette gjør at utlånerne av disse kredittene kan få bedre priser, siden disse lånene betraktes som risikofrie eiendeler takket være det.
GNMA stammer ikke fra, kjøper eller selger pantelån og utsteder ikke MBS. Snarere garanterer det betaling av strømningene som kommer fra MBS. Hvis långiverne ikke betaler, overfører Ginnie Mae pengene fra tapet til verdipapiriseringsenheten slik at den kan oppfylle sine betalingsforpliktelser til investorene i MBS-obligasjonene.
I dette markedet selger og kjøper långivere og kjøper disse lånene for å oppnå lønnsomhet fra dem. Takket være dette markedet kan långivere tjene et overskudd av likviditet og inntekt for å finansiere nye lån eller ny virksomhet. La oss huske at det tar mange år å betale tilbake og få tilbake kapitalen til lånene som en finansinstitusjon holder i balanse. Derfor er det mer fordelaktig for disse enhetene å selge disse lånepakkene til investorer som er interessert i å kjøpe dem.
Gjennomgang er kanalisering som gjør at midler kan bevege seg fra ett sted til et annet gjennom en mellommann som er den som tar kommisjonen.
Securitization prosess
Dette er hvor verdipapirisering skjer av private enheter, som samler kvalifiserte kjøpte pantelån (må oppfylle kriteriene nedenfor) i aktivapooler og utsteder MBS-obligasjoner. Disse enhetene plasserer deretter obligasjonene til investorer på markedet.
Derfor er Ginnie Mae i det fjerde nivået med å absorbere tap hvis de oppstår. Som vi antydet i begynnelsen, er skyldneren til pantelånet, den offentlige forsikringen og ressursene til utstederen.
MBS Lån og utsteder Krav
Lån må oppfylle kvalifikasjonskriteriene knyttet til:
- Minimum innledende oppføring.
- Begrenset LTV-forhold (lån / egenkapital).
- Maksimal størrelse.
- Minimum nødvendig dokumentasjon.
- Låntaker kjøpt forsikring.
Utstedere på sin side må påvise samsvar med kriteriene for kvalifisering knyttet til typen lån som skal samles for MBS-emisjoner. For eksempel må den potensielle utsteder sertifisere at de er en FHA-godkjent pantelåner og har vært det i minst de siste tre årene. I tillegg kommer andre aspekter som følgende to:
- Økonomiske aspekter: regnskap, kapital- og likviditetskrav, aktivakrav osv.
- Kvalitetskontroll: for opprinnelse, tegning og service av pantelån.
Ginnie Mae bygge
MBS har en gjennomgangsavskrivningsstruktur. Dette betyr at investorer mottar tilsvarende renter når låntakere betaler av pantelån, hovedstol og renter. I virkeligheten er det som skjer at alle amortiseringene av pantelånene akkumuleres for å foreta betaling av det akkumulerte månedlig til investoren av fondet. Fra dette beløpet må provisjon for garanti og service trekkes fra. Med andre ord vil avgif.webptene som betales av fondet være mindre enn rente for bassenglån.
Når det gjelder kupongen, er det en vektet gjennomsnittlig kupong, som beregnes som det vektede gjennomsnittet av rentene på lånene i bassenget. Her må det imidlertid tas i betraktning at investorer mottar renter på et fallende kapitalbeløp over tid, avledet av amortisering av pantelån.
Når det gjelder den vektede gjennomsnittlige løpetiden i bassenget, er dette gjennomsnittet av løpetiden på alle pantene i gruppen, vektet med den utestående hovedbalansen på hvert pantelån i bassenget.
Tilknyttede risikoer
Investorer bør være klar over risikoen som ligger i å investere:
- Renterisiko: Når renten faller, akselererer antallet forskuddsbetalinger når låntakere skynder seg å refinansiere, og som et resultat mister långivere renter ettersom den utestående hovedbasen reduseres.
- Forskuddsrisiko: Det skjer når skyldnerne delvis eller helt amorterer pantelånet på forhånd, det vil si utenfor avtalt amortiseringsplan. I dette tilfellet slutter pantelåneren å betale renter på det beløpet, og derfor vil mindre renter mottas av MBS-investoren. Det forskuddsbetalte beløpet oppbevares i fondet til tilsvarende dato, og deretter er obligasjonseierne "pass-through".