Hvordan fungerer risikopremien i eiendomsmarkedet?
Risikopremien er ikke et begrep som bare forholder seg til nasjonal økonomi. Avkastning søkes ikke bare når du investerer i obligasjoner, men også når du investerer i eiendom. Derfor blir investorer styrt av risikoindikatorer når de opererer i eiendomsmarkedet. Men hvordan fungerer risikopremien i eiendomsmarkedet?
Når man hører ordene "risikopremie", reiser hodene til mange til årene 2011 og 2012. På den tiden da de dårlige resultatene i de europeiske økonomiene utløste interessen som land måtte betale for finansiering i markedene. Det delikate økonomiske øyeblikket tjente slik at en stor del av publikum forsto hva risikopremien er.
La oss huske at risikopremien antar en tilleggskostnad for alle de statene som søker finansiering i markedene. Denne tilleggskostnaden fastsettes i henhold til risikoen for nasjonaløkonomien. La oss si at det er en kompensasjon for risikoen som investoren løper for å bruke ressursene i obligasjonene i et bestemt land. Men jo bedre ytelse et lands økonomi har, desto lavere risikopremie som må betales. Det skal bemerkes at den tyske obligasjonen tas som referanse. På denne måten vil vi ha en gyldig skala for å måle den økonomiske risikoen i de forskjellige landene.
Risikopremien i eiendomsmarkedet går etter nabolag
Begrepet risikopremie har også nådd eiendomsmarkedet. Hvis vi tidligere uttalte at risikoen varierte fra land til land, avhenger risikoen i eiendomsmarkedet av nabolaget vi vil investere i. For å måle risikopremien må det være en referanse. Derfor, hvis vi i obligasjonsmarkedet nevnte Tyskland som en referanse, vil dette stedet i eiendomsverdenen bli okkupert av Madrid-området Recoletos. Recoletos anses å være et område preget av garanti og pålitelighet, men fordelene som kan oppnås når du anskaffer en eiendom og legger den ut til leie, vil være mindre.
Variablene som risikopremien avhenger av i eiendomsmarkedet
Det er en klar parallell mellom nabolag og stater. I begge risikoer varierer risikoen fra den ene til den andre. Ved investering i obligasjoner fra et bestemt land, legger investoren spesiell vekt på gjeldsnivået, muligheten for konkurs, vekstutsiktene eller det offentlige underskuddet. I eiendomsmarkedet brukes andre kriterier som: muligheten for å fremleie eiendommen, en ulovlig okkupasjon av eiendommen, endringer i lovgivningen eller antall leietakere som går gjennom en eiendom i løpet av en viss periode.
Fortsetter vi med eksemplet fra Recoletos-nabolaget, ser vi at dette nabolaget betraktes som trygt, et fast eiendom. Alt dette betyr at man med stor sikkerhet vil oppnå avkastning som varierer mellom 3,3% og 3,4%. Og best av alt, med liten risiko. Derfor vil det lave risikonivået i Recoletos-området bli belønnet med en like lav eiendomsrisikopremie.
Hvis eiendomsinvestoren søker fortjeneste på bekostning av eiendomsrisikopremien, bør han rette oppmerksomheten mot andre nabolag. Denne renteforskjellen vil forverres i nabolag som Entrevías, San Diego, San Andrés eller San Cristóbal. Her er risikoen veldig høy, så en mye høyere eiendomsrisikopremie må oppfylles.
Betydningen av en tidligere analyse
I motsetning til obligasjonsmarkedet, der det er mulighet for å diversifisere investeringen for å redusere risikoen, vil i eiendomsmarkedet alt avhenge av prisen på eiendommen som skal anskaffes. Konsekvensen av dette er at de minste investorene ikke vil ha muligheten til å investere i de tryggeste områdene som er tilgjengelige, siden de er de dyreste. I mellomtiden velger de mektigste investorene nabolag med lavere risiko. Forklaringen på at den store investoren ikke satser på nabolagene som tilbyr høyest lønnsomhet, er enkel, siden de ikke vil ta store risikoer.
Balansen mellom lønnsomhet og risiko
Som i enhver investering vil det i eiendomsmarkedet være nødvendig med en forhåndsanalyse av to variabler: lønnsomhet og risiko. Det er velkjent at jo høyere lønnsomhet er, jo høyere er risikoen i finansverdenen.
I denne typen eiendomsinvesteringer vil det være viktig å vurdere aspekter som prissvingninger, graden av konkurranseevne, spådommer og den såkalte leieinnsatsraten. Husk at leieinnsatsen er mengden månedlig inntekt som brukes til å betale for leien.
Til slutt må du være spesielt oppmerksom på andre kostnader knyttet til eiendoms eierskap. I denne forstand er det nødvendig å vurdere virkningen av skatter, samfunnskostnader, forsikringspremier, mulig søl og kostnadene ved prosedyrer.
Det er ingen tvil om at det er stor likhet i driften av risikopremien, både i obligasjonsmarkedet og i eiendomsmarkedet. Og det er at risikoen er betalt.
